淺析房地產(chǎn)企業(yè)投資成本費(fèi)用管控要點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)防范措施

如今房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展，但是在取得快速發(fā)展的同時(shí)也面臨著一定的危機(jī)，如會(huì)面臨各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，此外，投資成本也在房地產(chǎn)調(diào)節(jié)中發(fā)揮著關(guān)鍵的作用，企業(yè)應(yīng)加大對(duì)投資成本費(fèi)用的管控力度。房地產(chǎn)的投資開發(fā)及建設(shè)需要消耗大量的成本，并會(huì)面臨較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)給其自身的運(yùn)轉(zhuǎn)帶來一定的安全威脅。房地產(chǎn)企業(yè)投資數(shù)額較大，建設(shè)和回收的周期較長(zhǎng)，很多不可控因素都會(huì)帶來一些風(fēng)險(xiǎn)，因此在房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的過程中，為了提升其價(jià)值目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)最大化的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，需要對(duì)投資成本進(jìn)行管控，并運(yùn)用合適的方法和策略來發(fā)現(xiàn)、預(yù)防和調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資成本管控中面臨的一些實(shí)質(zhì)上的困難

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其建設(shè)周期較長(zhǎng)，投資回報(bào)周期也較長(zhǎng)，在此過程中會(huì)出現(xiàn)各種由于內(nèi)外部因素共同影響的風(fēng)險(xiǎn)，其在投資成本管控中會(huì)面臨一些困難，主要體現(xiàn)在以下的幾個(gè)方面：

（一）資金管理難題

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)及投資需要大量資金，而且密集程度較高。在前期由于其投入了大量的資金，直接導(dǎo)致投資成本較大，同時(shí)周轉(zhuǎn)的時(shí)間也較長(zhǎng)。此外由于房地產(chǎn)施工周期較長(zhǎng)，從前期的開發(fā)到后期的竣工往往需要較長(zhǎng)時(shí)間，在此過程中會(huì)出現(xiàn)各種不可控因素，因此也會(huì)加大資金鏈斷裂的概率。

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)及建設(shè)初期，建設(shè)項(xiàng)目是其重要的工作任務(wù)。支付工程和土地款需要耗費(fèi)上億的資金，還要保障能夠持續(xù)投入。在這一階段沒有銷售回款，因此資金的主要來源是從銀行借款、從股東借款等途徑。資金是企業(yè)的血脈，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，是其賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)和保障。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)及投資能夠回籠前，一旦資金出現(xiàn)問題，將會(huì)面臨較高的風(fēng)險(xiǎn)，因此資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)的重難點(diǎn)之一。

（二）投資及開發(fā)成本管理難題

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)及投資的過程中，期間費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算往往比較簡(jiǎn)便，對(duì)開發(fā)成本的核算是其重難點(diǎn)。一般情況下，地下成本遠(yuǎn)高于地上成本，有的房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個(gè)復(fù)雜的業(yè)態(tài)，通常會(huì)發(fā)生跨期交房和建設(shè)的情況，這就會(huì)直接導(dǎo)致不能合理規(guī)劃目標(biāo)成本，在核算開發(fā)成本時(shí)流程較為復(fù)雜，歸集精準(zhǔn)成本難度會(huì)更大。

（三）成本測(cè)算問題

任何企業(yè)都會(huì)追求利潤(rùn)最大化，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，運(yùn)用有限的資源和成本追求最大的利潤(rùn)。在上述目標(biāo)的導(dǎo)向下，有時(shí)企業(yè)會(huì)將市場(chǎng)作為導(dǎo)向原則，將目標(biāo)利潤(rùn)和售價(jià)作為前提，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行反向確定，因此需要每一個(gè)職能部門溝通合作才能完成。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，最明顯的表現(xiàn)就是，企業(yè)在拿地時(shí)期制作測(cè)算全周期，各部門人員需要與財(cái)務(wù)人員密切配合，共同計(jì)算期間費(fèi)用、利潤(rùn)及稅金、開發(fā)成本等數(shù)據(jù)，并在此基礎(chǔ)上編制可行性研究報(bào)告，為領(lǐng)導(dǎo)層在各種重大事項(xiàng)中提供決策依據(jù)。但財(cái)務(wù)人員容易過度關(guān)注核算的成本，不擅長(zhǎng)測(cè)算財(cái)務(wù)，無法精確測(cè)算成本控制前期和后期的數(shù)據(jù)情況，這樣就會(huì)致使成本測(cè)算流程出現(xiàn)嚴(yán)重削弱，無法為企業(yè)的決策提供戰(zhàn)略支持。

(四)財(cái)務(wù)人員綜合素養(yǎng)問題

對(duì)于財(cái)務(wù)人員來說，其工作無非就是圍繞《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》等相關(guān)的國家財(cái)務(wù)法規(guī)和企業(yè)的會(huì)計(jì)制度，只有這樣，才能保證企業(yè)的財(cái)務(wù)工作正常開展。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)的各項(xiàng)工作流程較為復(fù)雜，如果僅僅照章行事，不開展創(chuàng)新性的成本和財(cái)務(wù)工作，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的運(yùn)行效率降低。因此對(duì)于財(cái)務(wù)人員來說，不僅要熟悉各種財(cái)經(jīng)法規(guī)，還要依據(jù)實(shí)際情況，提升自己的專業(yè)技能和綜合職業(yè)素養(yǎng)，并不斷地充電，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，才能處理房地產(chǎn)企業(yè)面臨復(fù)雜工作局面。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)投資成本管控的具體措施及應(yīng)對(duì)策略

（一）增強(qiáng)對(duì)資金運(yùn)營的管控效能

資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液和命脈，只有讓各項(xiàng)資金的運(yùn)營保持穩(wěn)定，并保證企業(yè)時(shí)刻有源源不斷的、充足的資金，才能解決各種突發(fā)問題，才能有效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在任何一個(gè)流程出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展的現(xiàn)狀，管控好資金的來源、用處和去向，建立一套完整的資金追蹤機(jī)制，使得每一筆資金都能用到房地產(chǎn)建設(shè)和開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，使其發(fā)揮最佳效能；其次，企業(yè)應(yīng)制定一個(gè)長(zhǎng)期有效且可實(shí)施性較強(qiáng)的資金收支計(jì)劃，提升資金的運(yùn)用效率，精準(zhǔn)掌握資金的需求，并根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營實(shí)際開辟出一條渠道多遠(yuǎn)的融資方案，有效降低資金的成本，防止資金鏈斷裂，使其保持完整，維持企業(yè)資金長(zhǎng)久的高質(zhì)量平衡。

1.制定合理的資金收支計(jì)劃

各部門應(yīng)加強(qiáng)協(xié)作，根據(jù)項(xiàng)目的銷售和建設(shè)情況制定高效合理的資金收支計(jì)劃。在支出的范圍內(nèi)按照計(jì)劃原則支出，并設(shè)定超額開支警戒線，當(dāng)出現(xiàn)超額開支時(shí)應(yīng)提前預(yù)警；此外，在原定的收入規(guī)劃內(nèi)，一旦發(fā)生意外無法實(shí)現(xiàn)原定的回款目標(biāo)，應(yīng)提前向企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)反映，使得企業(yè)能夠提前采取措施，及時(shí)解決相關(guān)問題；還要定期統(tǒng)計(jì)資金計(jì)劃偏差率，及時(shí)反饋給相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)，這會(huì)提升資金計(jì)劃的精準(zhǔn)度，并使資金的使用效果增加，此項(xiàng)流程應(yīng)當(dāng)貫穿于整個(gè)成本管控環(huán)節(jié)；最后在收支管控的過程中，應(yīng)引入ERP系統(tǒng)，把握好每一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，嚴(yán)格嚴(yán)密監(jiān)控合同的結(jié)算和付款，并做出有效的管理措施。

2.合理規(guī)劃每一筆資金來源

在前期開發(fā)的資金投入進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)運(yùn)用籌集內(nèi)部資金的方法來應(yīng)對(duì)各種支出問題，股東借款和注冊(cè)資金一般都是穩(wěn)定的資金來源之一。在去化銷售和密集建設(shè)的中后期，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)按照回款、土地和項(xiàng)目等指標(biāo)來籌集外部的融資。從傳統(tǒng)的概念上講，外部融資包含了經(jīng)營性物業(yè)貸和開發(fā)貸兩種方式，在宏觀調(diào)控的模式下，融資的方案越來越少，但是信譽(yù)度較高的房地產(chǎn)企業(yè)依然能夠開辟多元化的融資方式。

3.提前設(shè)置好合理的方案

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營和開發(fā)投資過程中，會(huì)出現(xiàn)各種不可控因素，當(dāng)特殊情形出現(xiàn)后，例如由于市場(chǎng)突發(fā)緊急情況導(dǎo)致無法按照原規(guī)劃到位，此時(shí)為了保障正常的支出成本，維持好企業(yè)的運(yùn)行，應(yīng)當(dāng)提前設(shè)置好合理的方案。首先應(yīng)當(dāng)提前預(yù)演號(hào)可能會(huì)發(fā)生的資金情況，并及時(shí)預(yù)測(cè)在中后期極容易出現(xiàn)的資金缺口；其次，應(yīng)當(dāng)針對(duì)大概率發(fā)生的資金問題提前制定好合理的方案，以降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

（二）運(yùn)用科學(xué)高效的成本開發(fā)核算方案

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，不易確定開發(fā)成本核算對(duì)象，行業(yè)普遍面臨的一個(gè)難題是成本收集的難度較高?，F(xiàn)階段，很多的項(xiàng)目在開發(fā)階段被配置為價(jià)格低廉、成本高昂的保障住房，因此房地產(chǎn)企業(yè)核算成本將會(huì)面臨更高的挑戰(zhàn)。

1.確定好成本開發(fā)核算原則

要想精準(zhǔn)高效地核算成本，應(yīng)當(dāng)設(shè)置高效、完善的成本核算原則和基礎(chǔ)。主要涵蓋了

以下的幾個(gè)方面：容易確定成本對(duì)象的，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入間接和直接成本，不能明確的計(jì)入間接和共同成本。同時(shí)受益者應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行分?jǐn)倷?quán)限，并計(jì)入成本核算對(duì)象；每一個(gè)業(yè)態(tài)的歸集成本應(yīng)當(dāng)遵循收入及成本有效分配原則；當(dāng)然，成本分配的原則應(yīng)當(dāng)遵循協(xié)議及合同等文件中列示的內(nèi)容來開展判斷，一旦確定好成本分配的方案，不能夠隨便更改。

2.運(yùn)用合理高效的成本開發(fā)核算方案

首先應(yīng)當(dāng)確定合理高效的成本核算對(duì)象，完善分?jǐn)?、歸集開發(fā)成本能夠及時(shí)對(duì)盈利水平不同的業(yè)態(tài)在結(jié)算時(shí)出現(xiàn)的利潤(rùn)不均等的現(xiàn)象，能夠平衡地體現(xiàn)不同業(yè)態(tài)項(xiàng)目的總體營利水準(zhǔn)，能夠使其更加接近真實(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)盈利水平。要想獲得這樣的效果，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開發(fā)中采用三種不同的分?jǐn)偡椒ǎ唧w的操作流程應(yīng)當(dāng)按照以下幾個(gè)方向來展開：

一次成本分?jǐn)?，將那些能夠明確成本對(duì)象的成本直接歸集到成本對(duì)象中，不能明確的應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)的比例分?jǐn)偟狡渌麡I(yè)態(tài)中。

 二次分?jǐn)偸窃谏鲜龇謹(jǐn)偡椒ǖ幕A(chǔ)上，把地下成本在地上各業(yè)態(tài)間，按照相關(guān)的比例來進(jìn)行分?jǐn)?。這兩種分?jǐn)偡椒ㄊ欠康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)常運(yùn)用的方法之一。隨著近年來房地產(chǎn)企業(yè)的飛速發(fā)展，不少房地產(chǎn)企業(yè)在拿到土地使用權(quán)的同時(shí)被要求建設(shè)保障性住房，保障性住房有著較高的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，成本開發(fā)額較高，與此同時(shí)在房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)，由于保障性住房售價(jià)較低，就會(huì)直接導(dǎo)致貨值比較低，成本將會(huì)遠(yuǎn)高于收入，此時(shí)運(yùn)用前兩種方法核算將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生虧損，給企業(yè)的發(fā)展帶來惡劣的影響。此時(shí)第三種成本分?jǐn)偡椒ê糁觥?/p>

保障房收入減去相關(guān)成本后，會(huì)得到一個(gè)負(fù)值，此為倒掛成本。指在二次分?jǐn)偟那疤嵯?，將倒掛成本按照比例分?jǐn)偨o地上各業(yè)態(tài)間。目的是讓保障房成為開發(fā)商做出的讓步，相關(guān)成本應(yīng)以完善的方法分?jǐn)傇陧?xiàng)目中，還應(yīng)保證成本與收入相調(diào)配。在配置規(guī)模較大的項(xiàng)目中，應(yīng)將其三次分?jǐn)偅軌蛴行Ы鉀Q毛利率失真的問題，能夠保證企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層及時(shí)掌控項(xiàng)目公司的真正營利水準(zhǔn)。此種方法對(duì)上市的房地產(chǎn)企業(yè)意義非凡。

3.提升財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)能力和綜合專業(yè)技能

在成本管控進(jìn)程中，應(yīng)當(dāng)和營銷部、成本和項(xiàng)目部密切溝通協(xié)作。應(yīng)當(dāng)及時(shí)確認(rèn)以下的方案：土地研發(fā)權(quán)、復(fù)函方案、建面規(guī)劃和報(bào)告實(shí)測(cè)等；還應(yīng)確定項(xiàng)目開工、竣工的日期，確定標(biāo)段、還應(yīng)更新和確定成本指標(biāo)。因此財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)不斷地加強(qiáng)自身的能力和素質(zhì)建設(shè)，為企業(yè)貢獻(xiàn)出自己的才華和智慧，努力提升自身的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，在此期間，自身的價(jià)值也能夠得到體現(xiàn)。

（三）不斷地提升財(cái)務(wù)人員的綜合素養(yǎng)和專業(yè)技能

在上述工作開展的過程中，離不開財(cái)務(wù)人員的努力工作，因此在成本管控的流程中，應(yīng)當(dāng)不斷地提升財(cái)務(wù)人員的綜合素養(yǎng)和專業(yè)技能，使其能夠完成各項(xiàng)復(fù)雜的工作任務(wù)，能夠與其他部門的人員保持好密切溝通和通力協(xié)作。應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面來開展工作：

    1.加強(qiáng)企業(yè)培訓(xùn)

     從企業(yè)的視角來看，應(yīng)當(dāng)不斷加強(qiáng)專業(yè)人才的培養(yǎng)，及時(shí)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供人才優(yōu)勢(shì)，使得其成本調(diào)控保持旺盛的生命力。應(yīng)當(dāng)按照以下的方法來加強(qiáng)培訓(xùn)：首先，應(yīng)當(dāng)做好財(cái)務(wù)部門的部門培訓(xùn)，提升財(cái)務(wù)人員的成本調(diào)控技能，并加強(qiáng)其與其他的業(yè)務(wù)部門的成本管控，使得財(cái)務(wù)人員的自身技能不斷得到提高；其次，應(yīng)當(dāng)定期或不定期邀請(qǐng)國內(nèi)外高級(jí)的財(cái)務(wù)專家來企業(yè)內(nèi)部講學(xué)，為財(cái)務(wù)人員提供一個(gè)學(xué)習(xí)發(fā)展的機(jī)會(huì)，讓他們了解到國內(nèi)外最先進(jìn)的財(cái)務(wù)和成本管控信息知識(shí)，并將其融入到自己的工作中，為房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控做出貢獻(xiàn)；最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極引進(jìn)優(yōu)秀的高學(xué)歷財(cái)務(wù)人才，增強(qiáng)招聘的門檻，使企業(yè)內(nèi)部擁有先進(jìn)的人才，企業(yè)還應(yīng)積極為財(cái)務(wù)人員提供實(shí)踐的機(jī)會(huì)，使其掌握前沿的復(fù)雜的成本管控技術(shù)，提升、他們的綜合能力；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)為財(cái)務(wù)人員建立一個(gè)完整而高效的考核機(jī)制，將財(cái)務(wù)人員的成本管控業(yè)績(jī)納入到考核體系中來，并據(jù)此建立一個(gè)高效的薪酬機(jī)制，最大限度提升財(cái)務(wù)人員的積極性。

2.財(cái)務(wù)人員應(yīng)自身加強(qiáng)學(xué)習(xí)

房地產(chǎn)企業(yè)為財(cái)務(wù)人員提供了一個(gè)良好的發(fā)展平臺(tái)，財(cái)務(wù)人員自身也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)鍛煉、

積極主動(dòng)地學(xué)習(xí)成本管控的知識(shí)和技能，努力地提升自身的專業(yè)技能。在營改增政策實(shí)施后，企業(yè)的財(cái)稅環(huán)境變得愈來愈繁雜，因此財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)積極研究稅收的法規(guī)，為企業(yè)尋求便捷的渠道；此外，財(cái)務(wù)人員也應(yīng)當(dāng)積極高效地與其他部門的人員進(jìn)行密切溝通、接觸、共同完成成本管控的相關(guān)工作。

圖1-1 房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)投資成本管控的具體措施及應(yīng)對(duì)策略

增強(qiáng)對(duì)資金運(yùn)營的管控效能

運(yùn)用科學(xué)高效的成本開發(fā)核算方案

不斷地提升財(cái)務(wù)人員的綜合素養(yǎng)和專業(yè)技能

制定合理的資金收支計(jì)劃

確定好成本開發(fā)核算原則 加強(qiáng)企業(yè)培訓(xùn)

合理規(guī)劃每一筆資金來源 運(yùn)用合理高效的成本開發(fā)核算方案 財(cái)務(wù)人員應(yīng)自身加強(qiáng)學(xué)習(xí)

提前設(shè)置好合理的方案

注：圖是對(duì)上述內(nèi)容的總結(jié)

三、增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)及投資建設(shè)的過程中，不僅要注重投資成本的管控，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各種可能到來的風(fēng)險(xiǎn)的防范，使房地產(chǎn)企業(yè)煥發(fā)出較強(qiáng)的活力，使其自身得到可持續(xù)發(fā)展，可以從以下的幾個(gè)方面來加強(qiáng)：

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控建設(shè)

如今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，任何一個(gè)企業(yè)都面臨著財(cái)務(wù)內(nèi)控體系的建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)也無法回避，財(cái)務(wù)內(nèi)控建設(shè)能夠有效地發(fā)現(xiàn)并規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)當(dāng)按照以下工作思路來開展：首先，在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)營中，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)層和管理層應(yīng)當(dāng)積極加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)建設(shè)，提升內(nèi)部管理效能，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)融入到每一位員工的思想中，使其全面地投入到相關(guān)工作中去；其次，應(yīng)當(dāng)深入研究國家的政策，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)體系，并形成一套有效的管理機(jī)制，爭(zhēng)取將風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度；最后，如今，已經(jīng)進(jìn)入了信息化時(shí)代，企業(yè)應(yīng)當(dāng)善于運(yùn)用先進(jìn)的信息技術(shù)來及時(shí)調(diào)配各種資源，并將信息技術(shù)融入到財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的每一個(gè)環(huán)節(jié)和流程，懂得運(yùn)用信息技術(shù)來發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；最后還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的管理，積極整合內(nèi)部資源，并合理優(yōu)化管理體系，有效降低負(fù)債發(fā)生的概率?？茖W(xué)高效的內(nèi)控機(jī)制能夠有效減輕財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)建設(shè)。

（二）構(gòu)建一套高效的預(yù)算管理機(jī)制

   房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模較大，因此應(yīng)當(dāng)制定合理的財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制，這樣能夠降低潛在的風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)的損失。應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面來加強(qiáng)工作：（1）提前編制好財(cái)務(wù)預(yù)算體系，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)，制定一套完善的預(yù)算編制方案，并保證其合理性與高效性：）（2）應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行力度，制定相關(guān)的目標(biāo)及方案后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將任務(wù)落實(shí)到每一個(gè)部門、每一個(gè)流程中去，財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)將任務(wù)層層分解，落實(shí)到具體的執(zhí)行人身上，保證相關(guān)任務(wù)及目標(biāo)能夠順利實(shí)現(xiàn)：（3）應(yīng)當(dāng)保障預(yù)算編制的穩(wěn)定，每一個(gè)部門都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格地按照相關(guān)步驟及程序來開展工作；此外企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和管理者應(yīng)當(dāng)及時(shí)關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向和自身的實(shí)際經(jīng)營狀況，不斷地對(duì)預(yù)算方案進(jìn)行調(diào)整，使其逐步完善，時(shí)刻保證預(yù)算方案的實(shí)際質(zhì)量效果能夠和企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展相結(jié)合；（4）應(yīng)當(dāng)及時(shí)審查企業(yè)的經(jīng)營情形，保證其與預(yù)算體系相配合，并根據(jù)實(shí)際情況作出相關(guān)調(diào)整，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作能夠正常持續(xù)開展，從根本上加強(qiáng)防范。通過一個(gè)合理高效的預(yù)算過程，房地產(chǎn)企業(yè)能夠不斷獲得長(zhǎng)久發(fā)展，為我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)增添活力。

（三）應(yīng)當(dāng)制定高效的營銷規(guī)劃及方案，提升企業(yè)的盈利水平

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇，房產(chǎn)企業(yè)想得到高額的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)當(dāng)制定科學(xué)高效的營銷方案及規(guī)劃。客戶是房地產(chǎn)企業(yè)營銷的對(duì)象，應(yīng)當(dāng)不斷滿足客戶的要求，跨出這關(guān)鍵性的一步。應(yīng)當(dāng)保障銷售這一環(huán)節(jié)不要出差錯(cuò)，否則無法實(shí)現(xiàn)有效盈利，一旦銷售不樂觀，資金的回收速度將會(huì)更慢，回收周期將更長(zhǎng)，就會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，甚至?xí)?dǎo)致破產(chǎn)。隨著國家對(duì)房地產(chǎn)政策的頒布，市場(chǎng)將會(huì)變幻莫測(cè)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)靈活運(yùn)用多種方法策略，并結(jié)合結(jié)自身和市場(chǎng)的發(fā)展，制定高效的營銷方案，并及時(shí)做出調(diào)整，不斷地提升企業(yè)的盈利水平。

  （四）加強(qiáng)資金管理的能力

   房地產(chǎn)企業(yè)需要一個(gè)較為完善的資金管理系統(tǒng)。首先，要科學(xué)地分析和預(yù)測(cè)企業(yè)的資金流動(dòng)，充分利用好每一筆資金，使其發(fā)揮最大效能，實(shí)現(xiàn)資金靈活高效地運(yùn)轉(zhuǎn)。同時(shí)應(yīng)優(yōu)化企業(yè)資金來源途徑，不斷調(diào)節(jié)結(jié)構(gòu)，使得房產(chǎn)企業(yè)的庫存資金能夠可支配使用，讓企業(yè)擁有充足的支付能力，保障每一個(gè)項(xiàng)目能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)，以提升企業(yè)的盈利水平。其次，應(yīng)加大資金的回收力度，構(gòu)建有針對(duì)性的回款機(jī)制。為了提升相關(guān)負(fù)責(zé)人的積極性，應(yīng)將金額與回款比例視為關(guān)鍵考核標(biāo)準(zhǔn)，如與個(gè)人績(jī)效相聯(lián)系。應(yīng)明確規(guī)定內(nèi)勤、財(cái)務(wù)和銷售等每一個(gè)職位、每一位工作人員的崗位職責(zé)，使他們能在崗位權(quán)限內(nèi)做工作，以保證每一筆資金和款項(xiàng)往來都有明確的記載，當(dāng)發(fā)生款項(xiàng)不明或款項(xiàng)丟失對(duì)都能夠找到對(duì)應(yīng)的責(zé)任人，使他們承擔(dān)責(zé)任，并在最短的期限內(nèi)收回相關(guān)款項(xiàng)，以降低壞賬發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，使資金能夠高速、高質(zhì)量、高效率運(yùn)轉(zhuǎn)。最后，財(cái)務(wù)人員應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際，提升資金管理能力，運(yùn)用一定的規(guī)劃，將資金運(yùn)用在最需要的地方。在資金籌集方向上，應(yīng)不斷加大資金管理力度，提高利用效率。在項(xiàng)目運(yùn)作的過程中，應(yīng)熟悉并掌握項(xiàng)目資金的運(yùn)營狀況，制定出完善的資金運(yùn)營方案，并降低風(fēng)險(xiǎn)，最大限度降低經(jīng)濟(jì)損失。

圖1-2 增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控建設(shè)

構(gòu)建一套高效的預(yù)算管理機(jī)制

應(yīng)當(dāng)制定高效的營銷規(guī)劃及方案，提升企業(yè)的盈利水平

加強(qiáng)資金管理的能力

         注：圖是對(duì)上述內(nèi)容的概括

四、結(jié)語

黨的十九大后，我國社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了新時(shí)代，新時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既面臨著新的機(jī)遇，面臨著新的問題及挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)作為，不斷地適應(yīng)時(shí)代和社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)，在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)和竣工驗(yàn)收的每一個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)做好成本管控工作，增強(qiáng)成本管控的理念，運(yùn)用先進(jìn)的方法和策略來提升成本管控水平，使得房地產(chǎn)企業(yè)在每一環(huán)節(jié)都能實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)轉(zhuǎn)，提升其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益；另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)不斷加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防控力度，從加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)建設(shè)、構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)算體系、制定高效的營銷方案和加強(qiáng)資金管理等方面來提升風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷朝著健康正軌的方向發(fā)展，使其在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)中發(fā)揮更大作用。

本文來源：《商業(yè)觀察》http://www.00559.cn/w/jg/125.html