如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展

1.完善保障性住房體制，抑制商品房價格。

    國家要抑制房價的不合理上漲,防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn),一是應(yīng)大規(guī)模地推出保障性住房，二是要平抑過高的商品房價格。這次出臺的“新國十條”要求保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。確保在2010年完成建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)，這對打壓房價起到了促進(jìn)作用。然而與西方發(fā)達(dá)國家相對完善的住房保障制度相比,我國的住房保障制度還有很大的不足。當(dāng)務(wù)之急，一是完善我們的審查機(jī)制，做好居民家庭收入動態(tài)變化、財產(chǎn)和住房狀況的調(diào)查、統(tǒng)計和管理工作，為建立住房保障體系、制定住房保障政策提供依據(jù)。二是完善懲罰機(jī)制，加大相關(guān)的處罰力度，使那些不符合條件并弄虛作假的人無法通過審核。

2.調(diào)整土地資源供應(yīng)量，降低土地開發(fā)成本，提高土地利用率

（1）土地供應(yīng)短缺是樓市調(diào)控的最短板，從歷年實(shí)際完成土地供應(yīng)情況來看，僅有去年完成供地計劃，因此，政府首先應(yīng)該切實(shí)完成每年度土地計劃供應(yīng)量。新國十條已對增加土地供給做出了明確規(guī)定。同時要限制各類用地的供應(yīng)比例，并嚴(yán)格監(jiān)管取得土地使用權(quán)的過程。（2）創(chuàng)新土地的開發(fā)利用，努力降低土地開發(fā)成本。老城城區(qū)拆遷改造的土地成本都很高，應(yīng)盡量減少對老城區(qū)的拆遷改造征地，要嘗試在不破壞生態(tài)環(huán)境的前提下開展圍海填土，開發(fā)非農(nóng)用山丘荒地進(jìn)行人工造地，開發(fā)利用廣場大廈等地下空間建設(shè)商業(yè)用房，還可以利用宅基地流轉(zhuǎn)等方式進(jìn)行農(nóng)村住宅改造，并實(shí)現(xiàn)先儲備土地，再進(jìn)行招拍掛的方式提供土地，以降低土地的成本。

（3）提高土地利用率。一是應(yīng)堅決制止城市面子工程和高檔住宅的盲目開發(fā)，防止出現(xiàn)新的積壓對土地的浪費(fèi)；二是為城市制定有效率的規(guī)劃，盡量提高建筑容積率。

3.加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)測體系，加強(qiáng)金融監(jiān)管，規(guī)范金融業(yè)務(wù)。

（1）由于買者信息缺乏和信息的不對稱,房地產(chǎn)的交易和定價往往不能反映成交物業(yè)的真實(shí)價值，市場中存在許多黑箱交易。政府相關(guān)部門可以通過對全國房地產(chǎn)市場信息的及時歸集、整理和分析,就市場運(yùn)行情況做出評價和預(yù)測,定期發(fā)布市場分析報告,這對于改變消費(fèi)者的不利地位、合理引導(dǎo)市場、提高市場的運(yùn)行效率都很有幫助。

（2）應(yīng)加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)測體系,通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段對房地產(chǎn)市場及時進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控, 并強(qiáng)化個人住房貸款管理，嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件。

（3）這次新出臺的“新國十條”措施明確、密集而有力，然而需要警惕的是，面對樓市新政的強(qiáng)烈攻勢，投資、投機(jī)客往往采取上有政策、下有對策的轉(zhuǎn)圜之道。隨著樓市新政的深入，一些既得利益集團(tuán)，會集體反撲，面對這一系列亂象，要想確保新政執(zhí)行到位，就必須強(qiáng)化監(jiān)管，督促地方政府、商業(yè)銀行嚴(yán)格落實(shí)新政，對違反法律法規(guī)的投資客毫不留情。

4.房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展要創(chuàng)新。

    第一，房地產(chǎn)企業(yè)要拓寬融資渠道。對于房地產(chǎn)企業(yè)，私募或股權(quán)合作方式相對于銀行貸款方式更為有利，發(fā)行公司債券也是一種很好的創(chuàng)新途徑。對于開發(fā)周期長、投資額度大的房地產(chǎn)企業(yè)，相對于其他融資方式，公司債融資不僅具有其獨(dú)特的功能，而且從發(fā)行到交易，信息更透明，監(jiān)管更嚴(yán)格，因而具有良好的安全性。

    第二，全面推進(jìn)以節(jié)能為重點(diǎn)的綠色建筑體系。建立綠色建筑體系，一是需要有大量的技術(shù)成果作為支撐，隨著建筑節(jié)能工作的深入，現(xiàn)有建筑節(jié)能技術(shù)已經(jīng)難以適應(yīng)未來發(fā)展需要。二是建立示范創(chuàng)新，以政府保障性住房建設(shè)帶動產(chǎn)業(yè)節(jié)能發(fā)展。如今保障性住房在住房市場中已經(jīng)占有相當(dāng)比例，政府應(yīng)該充分利用在保障性住房建設(shè)中的自主權(quán)，率先推廣應(yīng)用各種節(jié)能技術(shù)進(jìn)行示范。三是經(jīng)濟(jì)機(jī)制創(chuàng)新，鼓勵建立節(jié)能建筑專項貸款和基金。節(jié)能建筑的建設(shè)、改造工作量大，需要大量資金投入，亟需政府出臺相關(guān)的經(jīng)濟(jì)鼓勵政策，引導(dǎo)市場優(yōu)化資源配置。

    第三，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新。十七大報告明確指出“建設(shè)創(chuàng)新型國家”和“住有所居”。這對房地產(chǎn)金融業(yè)提出了更高的要求,也提供了更廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)行業(yè)金融創(chuàng)新有著的積極意義，不能因噎廢食。首先，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加大金融創(chuàng)新的力度，盡快推進(jìn)住房抵押貸款證券化。這種以個人住房消費(fèi)信貸為支持,以債券融資為載體,實(shí)現(xiàn)證券資本市場與貨幣信貸市場的良好鏈接,不但使商業(yè)銀行的住房按揭業(yè)務(wù)有了長期穩(wěn)定的資金來源,而且也形成了住房信貸業(yè)務(wù)和住房融資業(yè)務(wù)的一體化運(yùn)作,推動了住房金融和房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)與可持續(xù)發(fā)展。其次，建立房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)投資信托基金將分散于公眾的資金集中起來,交由專業(yè)的基金管理人進(jìn)行房地產(chǎn)投資,進(jìn)行投資物業(yè)的多樣化，對房地產(chǎn)投資風(fēng)險實(shí)現(xiàn)有效分散,有效保證了投資者的資產(chǎn)組合效益；另一方面通過開發(fā)企業(yè)獲得投資信托基金, 拓寬了融資渠道,減少了對銀行貸款的依賴。

    第四，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要創(chuàng)新。一，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。安全、合理的資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)生存與發(fā)展的基本保證,也是企業(yè)保持旺盛競爭力以及實(shí)現(xiàn)其價值最大化的關(guān)鍵,對于企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化問題的研究意義重大。優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)：（ 1 ） 通過上市融資優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)上市后，借助證券市場的籌資和機(jī)制靈活的優(yōu)勢，可以為資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化提供多種選擇（2）房地產(chǎn)企業(yè)合作模式。房地產(chǎn)企業(yè)之間取長補(bǔ)短，利用各自的優(yōu)勢，從戰(zhàn)略的高度在具體的項目上采用合作的模式進(jìn)行開發(fā)（3）房地產(chǎn)企業(yè)并購模式。通過收購兼并的方式，房地產(chǎn)企業(yè)可以迅速做大做強(qiáng)或?qū)崿F(xiàn)在某個區(qū)域市場或產(chǎn)品市場的立足。二，注重產(chǎn)品的創(chuàng)新。由于消費(fèi)者正從追求“量”向“質(zhì)”轉(zhuǎn)變,這就要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以市場為導(dǎo)向,充分了解消費(fèi)者的需求,不斷開發(fā)出適合市場需求的產(chǎn)品，比如調(diào)查消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)和潛在需求,分析其購房的動機(jī)和行為、能力和水平,研究他們的消費(fèi)傳統(tǒng)和習(xí)慣、興趣和愛好,并且對他們的消費(fèi)傾向和變化趨勢做出合理預(yù)測。三，房地產(chǎn)品牌的創(chuàng)新。品牌是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最高境界，現(xiàn)代房地產(chǎn)的市場運(yùn)營中，核心就是品牌，品牌已經(jīng)成為企業(yè)與消費(fèi)者溝通的一個橋梁，是企業(yè)市場競爭力的一個綜合體現(xiàn)。

    房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)中重要的支柱產(chǎn)業(yè)，對相關(guān)行業(yè)具有明顯、持續(xù)的促進(jìn)和帶動作用，是經(jīng)濟(jì)增長不可或缺的部分。作為國民的剛性需求，過高的房價勢必會給國民帶來沉重的負(fù)擔(dān)，因此穩(wěn)定房價是至關(guān)重要的。目前一系列政策密集作用于房地產(chǎn)市場，已經(jīng)使中國樓市出現(xiàn)了漸次“燒退”的跡象，一些城市出現(xiàn)了價格橫盤整理、成交量萎縮的局面。盡管已出臺的調(diào)控政策對人們的心理預(yù)期起到了正面的引導(dǎo)，也取得了一定成果，但影響房價的因素仍然復(fù)雜。政府相關(guān)部門在遏制房價上漲走勢進(jìn)而解決居民的住房問題、密切關(guān)注調(diào)控政策在未來一段時間內(nèi)對房價和交易量產(chǎn)生的影響、最終促進(jìn)房產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展的征程中仍然任重而道遠(yuǎn)。