造成房產(chǎn)價(jià)格上升的原因分析

導(dǎo)致近幾年房價(jià)過快上漲的因素是多方面的，既有經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城市化進(jìn)程的加快，也有國內(nèi)外資本投機(jī)炒作的影響；既有居民住房消費(fèi)觀念的影響，也有監(jiān)管不力和制度缺失的制約。

一、良好的經(jīng)濟(jì)全面推動(dòng)了房價(jià)的上漲

1、從國內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)表明，房產(chǎn)價(jià)格的走勢與一國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市化進(jìn)程密切相關(guān)。從我國的情況來看，房產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展業(yè)得益與國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的提高。從1998年到2006年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值由84402.3億元增長到209406.8億元，扣除物價(jià)因素，年均增長9.2%；同期我國的城市化率由33.35%提高到43.9%，每年約增加1.3個(gè)百分點(diǎn)。

2、從居民的購買力來看，1998年到2006年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由5425.1元增加到11759.5元，按可比價(jià)計(jì)算，年均增長8.9%；2006年底，我國城鄉(xiāng)居民本外幣儲(chǔ)蓄存款余額高達(dá)16.7萬余元，客觀上具備了較強(qiáng)的住房消費(fèi)能力，隨著收入的增長和儲(chǔ)蓄水平的提高，城鎮(zhèn)居民改善和提高住房條件的要求日益增加。老居民以舊房換新房，小房換大房；新職工則通過按揭、負(fù)債的方式購房。特別是住房制度改革以后，房產(chǎn)歸屬關(guān)系發(fā)生了變化，住房已成為家庭財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下被壓抑的住房需求得到釋放；住房制度改革取消了福利分房，工薪階層進(jìn)入商品房銷售市場，拉動(dòng)市場需求；城市化進(jìn)程的加快，城市規(guī)模擴(kuò)大，進(jìn)城農(nóng)民增多，增加購房需求。

二、政府行為的扭曲推動(dòng)了房價(jià)的過快上漲

政府在房地產(chǎn)市場中具有雙重身份：一方面政府作為房產(chǎn)市場的監(jiān)管者，要代表公眾利益，控制房價(jià)，解決底收入家庭的住房問題；另一方面政府又作為市場的參與者，希望土地賣出高價(jià)，增加財(cái)政收入，土地的增長，就會(huì)導(dǎo)致房價(jià)成本增加，個(gè)別城市的房價(jià)下降持續(xù)緩慢，其中這是一個(gè)非常重要的原因，因?yàn)閭€(gè)別城市房地產(chǎn)創(chuàng)造的收入在整個(gè)收入中占50%，同時(shí)也是考查政府工作業(yè)績的重要標(biāo)志。

三、居民投資的需求轉(zhuǎn)變

目前我國的資本市場不夠完善，居民可供選擇的投資渠道十分有限。手中的存款無地方可投，物價(jià)逐漸在上漲，銀行存款利率又底，因此一批居民就會(huì)選擇投資性購房，具不完全了解，有些房早已賣完，幾年后去該小區(qū)再查看，幾乎無人居住，特別是一些高價(jià)的商品房，為什么呢？等待機(jī)會(huì)再賣高價(jià)。這也必然增加了住房的名義性需求。

四、房產(chǎn)的成本在不斷的上漲

房地產(chǎn)的成本主要包括土地成本、建安成本、管理費(fèi)用、稅費(fèi)、利潤等。土地價(jià)格和建材的價(jià)格上漲，使房產(chǎn)的開發(fā)成本不斷上漲，對(duì)房價(jià)形成了很大的推動(dòng)力。

1、土地交易價(jià)格不斷上漲，土地資源是固定的，而人口是在不斷的增加的，隨著工業(yè)化和城市化建設(shè)的推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)和居民生活條件的改善對(duì)土地產(chǎn)生了巨大的需求，大量的土地資源被占用，土地供需出現(xiàn)矛盾，土地價(jià)格不斷上漲，還有些開發(fā)商挪用土地開發(fā)項(xiàng)目。目前，土地收入是地方政府財(cái)政收入的主要支柱，房價(jià)、土地的上漲，有助于地方政府獲取更多的收入，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年上海的賣地收入為216億元，相當(dāng)于上海地方政府財(cái)政總收入的24%，而北京市的房產(chǎn)收入占總收入的46%。房地產(chǎn)膨脹的越大，地方收入就越大，那么政府領(lǐng)導(dǎo)的業(yè)績就越大。土地交易價(jià)格的上漲，就推動(dòng)了房產(chǎn)價(jià)格的上漲。

2、建材價(jià)格的上漲

從建材的成本來看，我國目前正處在重工業(yè)化和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)階段，投資需求旺盛，生產(chǎn)結(jié)構(gòu)偏重于工業(yè)化，對(duì)鋼鐵、水泥、建材等能源、原材料需求較大，而國際市場初級(jí)產(chǎn)品也處于價(jià)格上漲階段，這就導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格的上漲。

3、房產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)一步延續(xù)

一是經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比例下降，在市場繁榮、供銷兩旺的形式下，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在利益比較優(yōu)勢的驅(qū)動(dòng)下過分集中于中高檔商品房的建造，中低商品房供應(yīng)量明顯不足。二是一些城市中低位普通商品住房供不應(yīng)求，推動(dòng)商品住房平均價(jià)格上升。三是經(jīng)濟(jì)適用房供給不足是房產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理的主要表現(xiàn)，也是造成我國住房價(jià)格居高不下的中要原因。經(jīng)濟(jì)適用房比重偏低不僅弱化了對(duì)商品房價(jià)格的抑制作用，而且加重了大多數(shù)中低收入家庭的購房負(fù)擔(dān)，更讓人擔(dān)憂的是，由于經(jīng)濟(jì)適用房供給不足，成為稀缺資源，甚至成為尋租的對(duì)象，相當(dāng)一部分本以中底收入群體為需求對(duì)象的經(jīng)濟(jì)適用房反而成為富裕階層的投資工具，嚴(yán)重偏離了政策的初衷。

五、一些城市的政府通過房地產(chǎn)開發(fā)大搞城市建設(shè)和政績工程，過分利用土地資源來經(jīng)營城市

部分商業(yè)銀行認(rèn)為個(gè)人住房按揭是底風(fēng)險(xiǎn)、高利潤貸款二大量放貸，由于銀行之間協(xié)調(diào)不夠，投機(jī)性購房者有利可乘；開發(fā)商為追求開發(fā)利潤最大化，囤積土地、囤積房源，人為造成市場緊張，誘發(fā)房價(jià)短期內(nèi)的非正常上漲，而持續(xù)上漲的房產(chǎn)價(jià)格，使得消費(fèi)者對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期增加，一些持幣待購者因擔(dān)心房價(jià)繼續(xù)上漲而被迫提前購房。

六、期房預(yù)售政策

這個(gè)政策能夠讓開發(fā)商空手套白狼，用炒房人的錢和真正要買房人的錢來建房，這樣以來，讓不合格的開發(fā)商有空子可鉆。