新時(shí)期城市邊緣區(qū)土地利用的規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理研究

城市邊緣區(qū)不僅是城市發(fā)展的前沿陣地，也是鄉(xiāng)村城市化的主要過(guò)渡區(qū)域，處于城鄉(xiāng)交界處。新時(shí)期，我國(guó)城市產(chǎn)業(yè)不斷擴(kuò)張，城市人口逐年增加，城市范圍也隨之?dāng)U大，城市化進(jìn)程逐漸加快，城市邊緣地區(qū)的土地也被大量開(kāi)發(fā)利用。這里不僅是農(nóng)副業(yè)用地和城市儲(chǔ)備用地，還是綜合發(fā)展地區(qū)，屬于城鄉(xiāng)發(fā)展的敏感空間，在充滿活力和潛力的同時(shí)，也存在很多問(wèn)題與矛盾。因此，如何合理規(guī)劃設(shè)計(jì)和管理城市邊緣地區(qū)的土地，是當(dāng)前城鄉(xiāng)發(fā)展共同面臨的問(wèn)題。

一、 新時(shí)期城市邊緣區(qū)土地利用中存在的問(wèn)題

1、 土地資源浪費(fèi)

新時(shí)期我國(guó)大部分城市的邊緣區(qū)土地缺乏科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，未進(jìn)行整體性管理和調(diào)控，導(dǎo)致該區(qū)域土地利用率較低，土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)。許多城市邊緣區(qū)的土地被用于非農(nóng)開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致農(nóng)耕地?cái)?shù)量驟減，大部分土地被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。該地區(qū)居民被征收自身土地后，獲得商品房賠償，發(fā)展為“準(zhǔn)市民”，但總體而言他們城市生活能力較差，依然習(xí)慣依賴農(nóng)業(yè)用地，私自開(kāi)發(fā)農(nóng)耕地，出現(xiàn)許多占而不用、亂建亂占的現(xiàn)象，導(dǎo)致宅用地結(jié)構(gòu)混亂，居民點(diǎn)布局分散，土地利用效率較低，并呈逐年下降趨勢(shì)。這些因素?zé)o疑都將限制城市邊緣區(qū)土地的開(kāi)發(fā)利用，造成嚴(yán)重的土地資源浪費(fèi)。

2、 規(guī)劃管理不當(dāng)

城市邊緣區(qū)土地一方面具有鄰近城市的屬性，另一方面又具備土地底價(jià)性質(zhì)。新時(shí)期隨著我國(guó)城市化發(fā)展速度的加快，城市邊緣區(qū)土地的用地方式逐漸轉(zhuǎn)變，呈現(xiàn)出一定的復(fù)雜性。一些單位不遵守土地管理開(kāi)發(fā)條理，出現(xiàn)多征少用、未征先用的現(xiàn)象。部分政府部門甚至出現(xiàn)批人情地、越權(quán)批地的不良現(xiàn)象。同時(shí)，城市邊緣區(qū)的部分土地管理人員未能嚴(yán)格守法執(zhí)法，致使該部分土地規(guī)劃性較差，基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)法銜接。

3、 配套設(shè)備不健全

目前，我國(guó)大部分地區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施供給方面還在實(shí)行“城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)”，這就使得農(nóng)村與城市的基礎(chǔ)建設(shè)差距懸殊。而城市邊緣區(qū)土地不屬于城市建設(shè)用地，因此，該部分土地在配套設(shè)備方面依然按照農(nóng)村標(biāo)準(zhǔn)配給，基礎(chǔ)規(guī)劃設(shè)計(jì)存在較多不足和漏洞，無(wú)法適應(yīng)城市發(fā)展要求?；A(chǔ)設(shè)施不僅數(shù)量較少，而且質(zhì)量較差，完全無(wú)法適應(yīng)城市需求。在結(jié)構(gòu)上，城市邊緣區(qū)多關(guān)注交通、水利、供電設(shè)施建設(shè)，對(duì)環(huán)境保護(hù)卻缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和設(shè)計(jì)，未能用發(fā)展的眼光看待該地區(qū)的前景規(guī)劃。

二、 新時(shí)期城市邊緣區(qū)土地利用規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理策略

1、 加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

在開(kāi)發(fā)城市邊緣區(qū)土地的初期，應(yīng)當(dāng)對(duì)該地區(qū)具有開(kāi)發(fā)價(jià)值和潛力的土地進(jìn)行相關(guān)的社會(huì)、自然、經(jīng)濟(jì)評(píng)估，并在此基礎(chǔ)上確立相應(yīng)的開(kāi)發(fā)方式。在宏觀調(diào)控下詳細(xì)研究系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)方案，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃性，尤其要注意加強(qiáng)保護(hù)和整治農(nóng)業(yè)用地。同時(shí)還要關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃和管理，基礎(chǔ)設(shè)施效率較低，土地開(kāi)發(fā)效益就會(huì)受到制約，因此，這是涉及城市邊緣區(qū)土地集約化運(yùn)用的重要課題。新時(shí)期，我國(guó)的技術(shù)、人才、資金都得到前所未有的發(fā)展，國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策也大力支持城市邊緣地區(qū)的開(kāi)發(fā)利用，因此，城市邊緣區(qū)發(fā)展迎來(lái)了大好的發(fā)展形勢(shì)，我們必須關(guān)注該地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施管理，采取有效措施改善居民的工作環(huán)境和生活條件，促使城市邊緣地區(qū)不斷發(fā)展進(jìn)步。

2、 合理規(guī)劃邊緣區(qū)土地資源

新時(shí)期我國(guó)城市邊緣地區(qū)的土地利用呈現(xiàn)出蔓延擴(kuò)展、秩序混亂的態(tài)勢(shì)，城市若要取得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展就必須綜合考慮功能與體量因素，毫無(wú)節(jié)制的開(kāi)發(fā)城市邊緣地區(qū)用地不符合城市發(fā)展規(guī)律。因此，應(yīng)當(dāng)在城市規(guī)劃中合理控制城市邊緣區(qū)的用地總量，依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況及城市發(fā)展需求合理規(guī)劃擴(kuò)展范圍，并注重保護(hù)城市邊緣區(qū)的生態(tài)環(huán)境。一方面應(yīng)注意保護(hù)農(nóng)業(yè)用地，按照城市邊緣地區(qū)擴(kuò)展用地的情況，合理規(guī)劃建筑用地和農(nóng)業(yè)用地，適當(dāng)控制農(nóng)業(yè)用地。相關(guān)政府部門也應(yīng)充分重視環(huán)境保護(hù)，在城市邊緣區(qū)的招商和規(guī)劃中，充分重視和考慮環(huán)境保護(hù)因素，堅(jiān)決抵制亂排亂放、污染環(huán)境的行為。另一方面，要加強(qiáng)城市邊緣區(qū)的治污力度。在該地區(qū)的社區(qū)內(nèi)進(jìn)行宣傳呼吁，提高人們保護(hù)環(huán)境的意識(shí)，并積極探索污染治理的有效途徑，加大環(huán)境保護(hù)力度。除此之外，城市邊緣地區(qū)的管理規(guī)劃部門還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)赝恋乩煤凸?yīng)情況的監(jiān)督，關(guān)注考察土地開(kāi)發(fā)利用狀況，切實(shí)依據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求和當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定合理的規(guī)劃管理方案。

3、 合理引導(dǎo)土地開(kāi)發(fā)

對(duì)于城市邊緣地區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和管理應(yīng)當(dāng)充分遵循市場(chǎng)規(guī)律，依靠市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)，政府部門應(yīng)加強(qiáng)宏觀指導(dǎo)。進(jìn)入新世紀(jì)我國(guó)仍處于體制轉(zhuǎn)軌時(shí)期，市場(chǎng)體系建設(shè)仍需完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)算能力相對(duì)較差，致使城市邊緣區(qū)許多寫(xiě)字樓和商品房閑置，嚴(yán)重浪費(fèi)了土地資源。若要有效解決這一問(wèn)題，政府部門就要加強(qiáng)宏觀指導(dǎo)和調(diào)控，根據(jù)城市邊緣地區(qū)的土地特點(diǎn)和使用情況，因勢(shì)利導(dǎo)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。一方面要嚴(yán)格執(zhí)行土地開(kāi)發(fā)準(zhǔn)入制度，遏制當(dāng)前城市邊緣地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的混亂現(xiàn)象，并提供社區(qū)影響報(bào)告，為當(dāng)?shù)鼐用駹I(yíng)造良好的居住氛圍。另一方面，要加強(qiáng)對(duì)城市邊緣地區(qū)配套設(shè)施的檢查審核，嚴(yán)格監(jiān)控土地使用權(quán)，控制土地開(kāi)發(fā)總量，進(jìn)而減少空置房產(chǎn)的數(shù)量。此外，還應(yīng)及時(shí)了解、分析、考慮城市邊緣地區(qū)居民的遷居意向，并以此為依據(jù)合理選取、規(guī)劃城市邊緣地區(qū)的住宅用地，為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝己玫淖≌h(huán)境。

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