淺談鄂爾多斯市房地產(chǎn)泡沫形成原因及對策分析

一、鄂爾多斯市房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因

（一）房地產(chǎn)泡沫的含義

“房地產(chǎn)泡沫”是資產(chǎn)泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟。它一般是指由房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎價格的持續(xù)上漲現(xiàn)象。通常表現(xiàn)為在經(jīng)濟繁榮期，地價飛漲形成形成泡沫景氣，但到達頂峰狀態(tài)后，市場需求量急劇下降，房價大跌，泡沫也隨之破滅。

（二）鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫的形成原因

1.房地產(chǎn)市場秩序的不規(guī)范  

目前，我國的房地產(chǎn)市場秩序還存在著很多問題，投訴事件也不少。由于房地產(chǎn)行業(yè)投資大、周期長、涉及的環(huán)節(jié)多、情況復雜，房地產(chǎn)市場秩序不規(guī)范局面還難以扭轉，導致了房地產(chǎn)市場的不規(guī)范化的管理。鄂爾多斯市房地產(chǎn)亦如此。房地產(chǎn)市場秩序的不規(guī)范化又加劇了房地產(chǎn)市場信息的不對稱狀態(tài)投機炒作之風，這是導致鄂爾多斯市產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的一個重要因素。

2.金融體制的不健全

房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與金融密不可分。金融體制的迅速發(fā)展往往與社會生產(chǎn)不同步。以金融為代表的虛擬經(jīng)濟與實物經(jīng)濟相背離的趨勢明顯，我國的抵押制度、抵押保險機制和個人信用制度目前還不夠完善，銀行自身也存在著資金不足、資產(chǎn)負債、管理水平低、不良資產(chǎn)過高等許多不足之處，這些都會增加房地產(chǎn)信貸的風險。在中國城市戰(zhàn)略發(fā)展研究會副會長易鵬看來，政府救市不是解決民間借貸問題的良方。對于目前鄂爾多斯的高利貸現(xiàn)象，要順勢而為地對民間金融予以陽光化、規(guī)范化，采取疏而不是堵的方式。也就是必須進行金融體制的改革。

好在鄂爾多斯還小，好在其輻射的“野心”還沒有膨脹到面對全世界，好在其城市化的進程還要走相當長的道路，好在鄂爾多斯正在尋找發(fā)展的新路徑。

二、鄂爾多斯市房地產(chǎn)泡沫對策分析

（一）要健全房地產(chǎn)機制

要健全房地產(chǎn)的競爭機制、信息披露機制，加強法規(guī)法制建設，建立有效的對政府本身的制約和監(jiān)督機制。確立本地政府在房地產(chǎn)市場中的地位和作用。地方調(diào)控是對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進行微觀的直接的控制。調(diào)控的主要對象是房屋的供給。

1.密切關注房價收入比

20世紀90年代世界銀行中國局的首席經(jīng)濟師黑馬·恩德在進行中國住房制度改革研究時，曾經(jīng)提出了一個比較理想的經(jīng)驗比例，認為房價應該為居民家庭年收入的3～4倍。當房價收入比過大時，有關政府部門應該注意房價，并適時采用相應的措施。

2.整頓住房金融市場秩序

整頓住房金融市場秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務，防范住房貸款風險。首先，要嚴格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實加強住房開發(fā)貸款管理.住房開發(fā)貸款對象應為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項目，企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%，開發(fā)項目必須具備“四證”（國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證）.其次，強化個人住房貸款管理，嚴禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款.商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款，應嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80%.商業(yè)銀行應認真分析開發(fā)項目及住房開發(fā)企業(yè)的有關情況，注意防范與期房相關的特定風險.最后，規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理.借款人申請個人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房應為現(xiàn)房.

（二）要改善房地產(chǎn)的供應結構

政府應調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)投資結構，適度控制別墅和高檔住宅項目的開發(fā)建設，增加普通商品房和經(jīng)濟適用房等建設的投放量。加強住房需求管理，培養(yǎng)住房梯度消費。

1.關注住宅空置率

一般認為，房地產(chǎn)空置的國際公認警戒線為10%，空置率10%～20%為空置危險區(qū)，空置率超過20%以上則是商品房嚴重積壓區(qū)。由住建部聯(lián)合高和投資發(fā)布的《民間資本投資調(diào)研報告》稱，鄂爾多斯住宅空置率已經(jīng)達到30%～40%。

2.充分運用稅收杠桿調(diào)節(jié)供應

全國研究住房稅、費政策，通過稅收杠桿促進低價位住房的建設和消費.近年來，國家出臺了一系列鼓勵住房消費的稅收政策，清理了一批住宅建設和消費環(huán)節(jié)的不合理收費，有效地減輕了居民購買、換購住宅的負擔。下一步一是要貫徹落實已經(jīng)出臺的各項優(yōu)惠政策；二是進一步研究和調(diào)整鼓勵住房消費的稅收政策；三是繼續(xù)加大清理住宅建設和消費環(huán)節(jié)的不合理收費的力度，理順商品住宅的價格構成，鼓勵普通住房消費。

還要不斷提供各種就業(yè)機會，增加家庭收入，提高廣大居民的住房購買力.同時，政府可以通過財政專項支出、土地出讓收入補貼、公積金的增值以及社會捐贈等方式建立起穩(wěn)定的專用住房保障基金，專門用于低收入人群的住房保障。

（三）要優(yōu)化土地供應結構

要想加強對土地市場的調(diào)控管理加大土地供應的調(diào)控力度，優(yōu)化土地供應結構。應從以下幾點入手：

1.抓好閑置土地的清理和利用

在我國土地由政府壟斷出讓，政府向市場投放允許開發(fā)建設的土地，包括數(shù)量和質(zhì)量都直接控制了房地產(chǎn)建設的規(guī)模和結構。近幾年，全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置呈高速增長趨勢，2001年增長38.5%，2002年1～11月份就增長45.3%，2003～2004年增長也不很大，遠遠高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度，個別地區(qū)還出現(xiàn)了圈地熱，更是助長了土地交易中的投機行為，從而引發(fā)土地價格上升，也就導致房價上升。此種情況政府是必須出面加以控制的，其中土地掛牌拍賣就是一種調(diào)控供量 ，避免暗箱操作的有效方法。

2.規(guī)范土地市場秩序

為了保護土地資源，規(guī)范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風險，國土資源部最近就清理各種類園區(qū)用地，加強土地調(diào)控的有關問題發(fā)出了緊急通知，要求清理違規(guī)設立的各類園區(qū)。凡是違反土地利用總體規(guī)劃批準設立的園區(qū)，都必須進行認真清理，嚴禁違法下發(fā)土地審批權?！?/p>

綜合多種情況分析，目前鄂爾多斯金融泡沫是非常復雜的，樓市風險僅僅是其中一個環(huán)節(jié)。投機型資金推高的房價、大宗商品暴跌導致礦產(chǎn)能源類企業(yè)資金吃緊、難以統(tǒng)計的民間資本對鄂爾多斯樓市的滲入，以及信托公司背負著如此多不確定因素前行，風險實在難料。因此，市政府要健全金融體制、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、抑制投機行為已迫在眉睫。

參 考 文 獻

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