房地產項目全程精細化管理工作研究

當前是一個經濟全球化時代，我國房地產行業(yè)建設發(fā)展要與時俱進，跟上時代前進的腳步。各地區(qū)房地產企業(yè)要加強對房地產項目全程精細化管理工作，精細化管理作為一種先進的管理理念與技術，能夠最大限度減少管理所消耗使用的資源，并有效降低綜合管理成本。房地產項目全程的精細化管理需要以數(shù)據化作為核心標準、技術作為重要保障以及信息化為關鍵管理手段，根據市場發(fā)展趨勢要求與用戶需求，優(yōu)化改善項目管理服務內容與方式，幫助企業(yè)提高市場競爭力，贏得更多用戶的認可和支持。

一、房地產項目全程精細化管理工作主要內容

現(xiàn)代房地產企業(yè)要想將精細化管理模式應用落實到各個環(huán)節(jié)工作中，就必須首先構建出一套專業(yè)完善的精細化管理規(guī)章制度，督促各部門崗位工作人員嚴格按照規(guī)章制度規(guī)范操作，促使他們能夠形成先進的精細化管理意識與理念，將精細化管理當做成一種工作常態(tài)，嚴格要求自身的管理工作。房地產項目全程精細化管理工作內容主要可以分為三個部分，分別是質量管理、進度管理以及成本管理[1]。其中，質量管理作為房地產項目全程精細化管理的重中之重，是一項必不可缺的關鍵內容，直接關系到企業(yè)在房地產市場上的競爭力與影響力。而成本管理同樣需要貫穿到整個房地產項目建設運營全過程，其需要結合工程項目實際情況進行設計。通常情況下，市面上的房地產項目建設具體涵蓋了土建安裝工程、綠化景觀功臣以及精裝修工程，對于不同階段的工程建設內容，管理部門需要制定出不同的精細化管理標準與要求，但是總體上管理思路與方法是存在著一定相似之處的。

房地產企業(yè)要想做好工程項目全過程的精細化管理工作，第一步就是需要科學有效明確工程項目規(guī)模所要配備的專業(yè)技術人員，促使其能夠形成一支技術過硬、管理經驗豐富的技術人才隊伍。項目技術人才隊伍的構成主要包含了總技術負責人、工程負責人、成本管理技術人員、給排水管理人員、土建技術人員以及質量監(jiān)督管理人員等，房地產企業(yè)需要結合工程項目建設規(guī)模和實際需求，合理聘入專業(yè)技術人才，滿足不同部門的崗位工作要求，確保能夠促進項目各個建設管理工作環(huán)節(jié)有條不紊的進行；第二步房地產企業(yè)管理部門需要明確各崗位的工作職責、任職要求、責權范圍等內容，可以借助企業(yè)內部崗位員工操作手冊的學習培訓，讓每個工作人員都能夠清晰了解到自身的崗位職責與要求；第三步要明確房地產項目的工程檢查制度與會議制度，切實落實好各個施工環(huán)節(jié)的精細化管理措施，實現(xiàn)對整個工程項目全過程的流程化與標準化管理，杜絕出現(xiàn)安全質量問題。

二、房地產開發(fā)項目實行全過程精細化管理的重要意義

（一）實現(xiàn)資源最優(yōu)化配置

    房地產項目全過程精細化管理是在公司總部支撐和決策支持下，由工程項目總負責人、項目經理部組織實施的房地產項目全過程精細化管理的開發(fā)方式，以為市場廣大用戶提供令其優(yōu)質產品為核心目標，最大程度在房地產開發(fā)項目上實現(xiàn)各項資源的優(yōu)化配置。當前我國房地產行業(yè)已經從快速發(fā)展時期逐步向平穩(wěn)期發(fā)展轉變[2]，傳統(tǒng)房地產企業(yè)要想在競爭激烈的市場上始終占據一席之地，就必須安排專業(yè)人員深入市場進行調研分析工作，確保能夠實時掌握了解到市場動態(tài)發(fā)展情況和趨勢要求，完成對工程項目各項生產要素的最優(yōu)化管理配置，科學高效處理好與開發(fā)項目相關者之間的種種不能預先判斷的復雜事項。房地產企業(yè)要搜集整理到各種項目開發(fā)失敗的案例，做好總結分析工作。房地產行業(yè)工程開發(fā)項目存在著的主要問題包括了質量低劣、交房脫期、空置率高、缺乏與客戶溝通等問題，這表明當今房地產開發(fā)項目中管理人員匱乏，管理水平低下的狀況。要解決以上問題，房地產開發(fā)企業(yè)就應改變舊有的、落后的管理方式，科學引進應用全過程精細化管理模式，注重對房地產項目建設施工各個環(huán)節(jié)的質量、進度以及成本精細化管理工作

（二）促進房地產企業(yè)創(chuàng)新穩(wěn)定發(fā)展

    全過程項目精細化管理模式本身就是用于我國房地產開發(fā)項目。在我國房地產行業(yè)發(fā)展過程中，每個房地產項目管理的業(yè)務流程基本是一致的，每個項目在實際控制過程中，都需要不同職能部門的共同參與協(xié)調配合，整個房地產項目建設開發(fā)過程需要投入大量的人力、物力、資金以及技術資源，企業(yè)管理部門可以通過將其以項目管理生命周期進行劃分，這些行業(yè)特點都與項目管理的適用條件相符，因此，全過程項目精細化管理模式適用于房地產開發(fā)項目，能夠促進我國房地產企業(yè)創(chuàng)新穩(wěn)定發(fā)展[3]，更好應對復雜多變的房地產市場環(huán)境。除此之外，基于全程項目精細化管理模式應用下，房地產企業(yè)需要組建起專業(yè)完善項目管理隊伍，由各個職能部門共同參與進去，在最佳的協(xié)作和交互環(huán)境下工作，并受到相同的利益驅動，因此，該種管理模式的執(zhí)行應用能夠推動房地產企業(yè)各項資源在項目上的優(yōu)化整合利用，實現(xiàn)資源共享。

三、我國房地產企業(yè)項目管理發(fā)展現(xiàn)狀

（一）項目前期缺乏可行性研究

    在我國房地產行業(yè)中，存在著一些中小型房地產企業(yè)盲目追求眼前經濟效益，一定程度忽視了項目的全過程精細化管理，未對房地產項目管理前期展開科學全面的可行性分析工作，主要可以體現(xiàn)為以下幾方面內容：1）房地產項目全過程管理目標定位不夠清晰明確，項目管理基本任務分解存在缺陷。與大型房地產企業(yè)相比較，一些中小型房地產企業(yè)本身不具備豐富的大型工程項目建設管理經驗，他們剛入行時更多是覺得房地產行業(yè)能夠給自己創(chuàng)造出加大的經濟效益，因此在項目成立時未對其展開全面細致的分析研究工作，缺少安排專業(yè)人員對項目管理目標進行清晰明確定位[4]，并且也未能夠對該項目的基本工作任務展開分解處理，這樣一來就會容易造成該項目理想中的經濟目標無法實現(xiàn)，甚至出現(xiàn)安全質量問題、無法如期交房問題，嚴重阻礙本企業(yè)建設穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，難以在市場上站住腳步；2）房地產項目前期設計缺乏對市場和目標客戶群的分析。與其他市場基本屬性一樣，房地產市場是處于一種動態(tài)變化的發(fā)展過程，我國部分房地產企業(yè)在項目定位階段，更多只是考慮到初期市場，缺乏安排專業(yè)人員對市場與目標客戶群體展開全面深入分析。比如，市場上的一些房地產項目在前期設計管理過程更多只是選擇參照別的成熟項目，亦或者是直接照搬，這樣一來就會導致同質化現(xiàn)象的發(fā)生，難以形成良好的核心競爭力，吸引到市場上更多的潛在消費客戶。

（二）項目開發(fā)管理過程財力支撐不足

    在當前我國房地產行業(yè)建設發(fā)展過程中，絕大多數(shù)的房地產項目融資渠道較為單一，中小型房地產企業(yè)過于依賴傳統(tǒng)金融機構進行貸款融資，缺乏融資方式的創(chuàng)新完善應用，有其他能力在資本市場上進行直接融資的房地產企業(yè)自身必須具備一定規(guī)模和實力。然而由于受到房地產項目建設周期長、經營特點的影響，直接融資效果也不夠理想，無法得到眾多市場投資者用戶的普遍認可和支持[5]。房地產項目的開發(fā)離不開穩(wěn)定流動資金的支持，一旦某個環(huán)節(jié)由于缺乏資金財力的支持，就會導致整個工程施工進度的停滯發(fā)展，甚至會出現(xiàn)為了節(jié)省成本而偷工減料，影響到整個建筑工程的施工質量，一旦被曝光出來就會降低該家房地產企業(yè)的聲譽，阻礙企業(yè)正常的發(fā)展。

（三）項目專業(yè)管理人才匱乏

任何行業(yè)的創(chuàng)新穩(wěn)定發(fā)展都離不開人才的培養(yǎng)使用，房地產行業(yè)也不例外。在房地產項目全過程管理中，企業(yè)要想充分發(fā)揮出精細化管理模式的價值作用，就必須組建起高能力、高素質的項目專業(yè)管理人才隊伍，由他們協(xié)調好各職能部門進行規(guī)范操作，推動各個環(huán)節(jié)工作順利的發(fā)展，優(yōu)化配置利用好企業(yè)資源，實現(xiàn)在最低成本下創(chuàng)造出最大的社會經濟效益。然而實際情況是，我國存在較多的房地產企業(yè)普遍缺乏高能力、高能力的項目經理人和管理人員，企業(yè)所招聘進來的項目管理人員雖然說具備了一定的實踐工作經驗，但是在創(chuàng)新能力與職業(yè)素養(yǎng)上卻有著明顯不足，這樣一來就會阻礙到房地產企業(yè)在項目全過程精細化管理模式的應用發(fā)展，難以實現(xiàn)全面提升房地產企業(yè)的項目綜合管理水平。

四、房地產項目全程精細化管理工作改進措施

（一）強化項目可行性研究

    房地產企業(yè)要想保障項目能夠如期高質量完成，就必須認真做好項目前期的可行性研究工作。首先，房地產企業(yè)管理部門要安排專業(yè)人員深入市場進行調研分析工作，結合市場情況和項目管理要求，構建出先進完善的決策程序與機構，促使項目定位變得更加具有科學性與合理性，能夠符合市場發(fā)展趨勢要求和項目精細化管理要求；然后，項目管理人員要做好整個項目精細化管理計劃的優(yōu)化設計工作，對于工程的設計與施工可以通過采取公開招標方式，明確招標程序與流程，從市場上選擇具有過硬綜合實力的相關單位機構進行合作，這樣有利于提高項目全程精細化管理工作水平；最后，房地產企業(yè)要注重對房地產工程項目設計圖變更的科學控制，不能讓底下施工人員隨意變更施工方案內容，而是需要經過科學嚴密的決策程序才能夠展開變更操作，推進整個工程項目順利的發(fā)展。

（二）創(chuàng)新完善房地產項目融資渠道方式

    為了確保房地產項目的正常運作，在項目全程精細化管理過程中，房地產企業(yè)必須注重融資渠道方式的創(chuàng)新完善工作，而不是單一依靠于傳統(tǒng)金融資金的貸款融資，畢竟市場上能夠進行直接融資的房地產企業(yè)還是占少數(shù)的。比如，房地產企業(yè)可以通過采用聯(lián)合開方方式，加強與優(yōu)秀經營商的合作，充分發(fā)揮出雙方各自的優(yōu)勢資源，并且還可以最大程度降低投資風險與資金壓力。房地產開放商與經營商之間的合作開發(fā)，能夠實現(xiàn)房地產項目在全程經營管理過程目標與策略上保持一致，推動項目設計、施工以及營銷管理的順利發(fā)展[6]。除此之外，房地產企業(yè)還可以采取項目融資方式，通過為經營項目建立起一家項目公司，由該公司對外籌借項目資金，并以項目公司的現(xiàn)金流量和收益作為主要還款來源，以資產作為融資的擔保物，實現(xiàn)幫助房地產企業(yè)降低建設資金壓力。 

（三）加強項目全程精細化管理的信息化建設

    房地產企業(yè)要想提升項目全過程精細化管理水平，就必須加強信息化建設工作。首先，房地產企業(yè)要注重招聘引進高能力、高素質的項目管理人才，強化項目管理人員的日常培訓學習與監(jiān)督考核工作。房地產企業(yè)要結合自身發(fā)展情況和市場發(fā)展趨勢要求，適當加大對項目全過程管理人才隊伍的建設投資力度，完善員工薪酬福利制度體系，確保能夠充分調動起員工參與項目全過程精細化管理工作的積極性與主動性。房地產企業(yè)管理部門要定期組織項目管理人員參與到專業(yè)化的培訓教育活動中，基于講座、案例分析以及業(yè)務培訓等形式，不斷提高他們的精細化管理意識與能力，促使他們能夠樹立起先進的精細化管理工作理念，能夠熟練掌握運用好各項信息化技術與設備，幫助企業(yè)優(yōu)化配置利用好各項資源。此外，企業(yè)還可以通過設置一定激勵措施，針對那些精細化管理過程表現(xiàn)優(yōu)秀的項目管理人員，企業(yè)可以給予他們更多的進修學習機會和崗位晉升獎勵，這樣也能夠在內部形成良好的相互競爭氛圍，充分保障精細化管理模式的實施效果；然后，房地產企業(yè)還需加強對計算機軟硬件的投資建設工作。由于房地產工程項目管理本身是屬于一種周期較長的系統(tǒng)性工作，需要大量數(shù)據信息作為有力支持。因此，房地產企業(yè)要合理引進應用先進的計算機技術與設備，完善信息化管理方法，幫助企業(yè)提高項目全過程精細化管理的信息化水平，促進企業(yè)管理決策的實效性與科學性。房地產項目全程精細化管理的信息化建設主要包括了合同管理信息化、進度管理信息化以及成本管理信息化。以成本管理信息化為例，在該項工作中房地產企業(yè)需要在內部有效搭建起完善的成本管理系統(tǒng)，管理人員可以基于該系統(tǒng)完成對整個工程項目的成本估算、日?？刂乒芾硪约俺杀痉治龅龋瑢崿F(xiàn)對房地產工程造價的全過程控制管理，幫助企業(yè)節(jié)省更多成本，避免出現(xiàn)不必要的資源浪費使用現(xiàn)象。

五、結語

    綜上所述，房地產企業(yè)要想保障自身建設穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，不斷提高自身在市場上的核心競爭力，就必須高度重視精細化管理模式的創(chuàng)新應用工作。房地產企業(yè)要樹立起先進的精細化管理工作理念，有效組建起專業(yè)完善的項目管理人才隊伍，加強對項目全程精細化管理的信息化建設工作，創(chuàng)新完善融資渠道方式，促使企業(yè)能夠獲得長期穩(wěn)定的發(fā)展。

本文來源：《商業(yè)觀察》http://www.00559.cn/w/jg/125.html