城市綜合開發(fā)的投融資策略

作為一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，城市綜合開發(fā)需要從投融資角度出發(fā)，構(gòu)建和完善建設(shè)開發(fā)規(guī)劃方案，加大資源和資金開發(fā)及利用效果。然而，在實際的開發(fā)過程中，會出現(xiàn)開發(fā)內(nèi)容不確定、供應(yīng)商經(jīng)驗不足等問題，影響了城市綜合開發(fā)各類投融資運(yùn)營的效率，出現(xiàn)了整體開發(fā)進(jìn)度緩慢等問題。因此，需要加強(qiáng)對城市綜合開發(fā)投融資策略的研究，為城市實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。

一、城市綜合開發(fā)項目投融資的定義與特點

（一）城市綜合開發(fā)項目投融資的定義

城市綜合開發(fā)項目分為新城開發(fā)與舊城改造項目，主要是政府為完善及建設(shè)城市功能，引進(jìn)市場主體將城市的大量主體開規(guī)劃設(shè)計、總體策劃、開發(fā)建設(shè)、土地整理、維護(hù)運(yùn)營和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等貫穿城市建設(shè)的全價值鏈的開發(fā)模式。投資城市綜合開發(fā)項目指的是社會投資方以競爭性談判及公開招標(biāo)的方式獲得參與城市綜合開發(fā)項目的權(quán)利，其中不包括由政府直接授權(quán)的工作機(jī)構(gòu)及平臺公司開展的綜合開發(fā)項目。

（二）城市綜合開發(fā)項目投融資的特點

城市綜合開發(fā)項目與普通的建設(shè)項目投融資相比存在很大的不同，主要表現(xiàn)內(nèi)容、規(guī)模、方式、結(jié)果等方面，這個有政府主導(dǎo)，社會投資人參與的綜合項目開發(fā)主要在兩個方面具有十分鮮明的特點。

1.投融資源于地方政府特別許可

對于城市綜合開發(fā)的投融資項目，其主要是政府把原來由政府本身及下屬的職能部門控制的某些權(quán)利及義務(wù)讓渡于那些由政府指定的社會投資人，這是城市綜合開發(fā)投融資項目的本質(zhì)，通過采取市場化的運(yùn)營方式，社會投資人替代原本是政府承擔(dān)的城市綜合開發(fā)項目的建設(shè)及運(yùn)營，同時也獲一定的投資收益。在實施的過程中，城市綜合開發(fā)涉及的地方有很多，如征地拆遷及補(bǔ)償安置、城市整體規(guī)劃及布局、土地款及返還稅費(fèi)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的優(yōu)惠政策、資金支付等，這些都是要得到政府的合法授權(quán)才能實施開發(fā)的項目。

2.投融資對象十分復(fù)雜，要求投資人資格高

城市的綜合開發(fā)是一個長期的、龐大的項目，打通1、2、3級城市建設(shè)的開發(fā)鏈條，涉及到項目策劃、設(shè)計規(guī)劃、二級房產(chǎn)開發(fā)、城市基礎(chǔ)及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及維護(hù)運(yùn)營等每個環(huán)節(jié)，同時也包括政府與大量職能部門、工程承包及服務(wù)商、拆遷對象、開發(fā)商及置業(yè)者、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)投資及運(yùn)營商等相當(dāng)多的相關(guān)利益方及法律主體，投資總額數(shù)量相當(dāng)?shù)拇?，基本上都是幾十億、上百億資金規(guī)模的投資，同時總的開發(fā)周期也十分長，有的是十年周期，還有的需要幾十年的周期。因為城市綜合開發(fā)項目的體量十分龐大、涉及領(lǐng)域多、業(yè)務(wù)范圍廣、投融資風(fēng)險高、投融資周期長，其投融資的主體在技術(shù)、資金、人才、組織能力、品牌建設(shè)以及把控風(fēng)險等方面必須體現(xiàn)出很強(qiáng)的綜合實力，只有這樣才能實現(xiàn)原來所期望的目標(biāo)，達(dá)成雙贏的局面。在城市綜合開發(fā)的實踐中，真正有資格或能力成為城市綜合開發(fā)項目的社會投資人，通常是大型的央企、大型的品牌上市公司、地方實力強(qiáng)大的國企、全國知名的綜合實力很強(qiáng)的民營企業(yè)。

二、城市綜合開發(fā)中投融資出現(xiàn)的問題

（一）投融資體制的建設(shè)沒有完善

當(dāng)部分開發(fā)的資金或資源的來源因為各種原因被切斷，一時間就難以保證有別的投融資方式來取代或補(bǔ)充。隨著一些相關(guān)文件的出臺，銀行系統(tǒng)加大了對城市投融資平臺的清理力度，讓這些重要的融資平臺受到了十分嚴(yán)格的控制，縮緊銀根導(dǎo)致了城市綜合開發(fā)項目中的資金鏈條受到的影響比較大，這些都說明我國目前城市綜合開發(fā)投融資的實踐還處在探討摸索階段，相應(yīng)的管理機(jī)制還沒有得到健全。

（二）投資主體及方式十分單一

當(dāng)前，城市建設(shè)中政府十分關(guān)注的焦點是加速城市里基礎(chǔ)公共設(shè)施的建設(shè)，但因為市縣兩極財政較差，對城市化資金需要不能滿足，導(dǎo)致城市基礎(chǔ)設(shè)施總投資量不足，這樣就會和城市發(fā)展的要求很不協(xié)調(diào)。其一，政府投融資主體過于單一，在過去很長一段時間里城市開發(fā)的主體一直都是政府，其投資范圍包括了公共領(lǐng)域，同時也包括了一些競爭性的領(lǐng)域。其二，投融資方式比較單一，作為運(yùn)作招商引資的一方，很多時候還停留在以土地作為回報的比較過時的模式之上，對于國際資本主要的TOT、BOT及其衍生模式的方式也只是在近些年一些開發(fā)項目的得到體現(xiàn)，目前還沒有被廣泛的使用，實質(zhì)還是有政府運(yùn)作，其投資公司仍然是投資主體。單一的投資主體，會讓政府存在很大的成本擴(kuò)張的風(fēng)險，過強(qiáng)的債務(wù)依存度就會讓新的投資需求壓力比較大。

（三）開發(fā)內(nèi)容不確定

在城市綜合開發(fā)的投融資項目管理過程中，常常會出現(xiàn)投資內(nèi)容沒有明確的界定問題。如有的項目本身有著很大的復(fù)雜性，政府部門在項目前期投資階段，只是對城市發(fā)展概念、目標(biāo)進(jìn)行分析，而缺少對具體項目的規(guī)劃，導(dǎo)致一些項目在開始后就面臨資源、資金不足的情況，這就給綜合開發(fā)管理帶來了很大的影響。另外，在項目開發(fā)的執(zhí)行階段，會出現(xiàn)運(yùn)營項目服務(wù)、追究責(zé)任難度大的問題，會使后期項目運(yùn)營存在權(quán)責(zé)不清的問題，讓城市綜合開發(fā)投融資的管理成效降低。

三、城市綜合開發(fā)投融資框架設(shè)計

（一）開展定位分析

在城市綜合開發(fā)過程中，需要結(jié)合區(qū)域的運(yùn)行特點，制定綜合性的開發(fā)方案，同時在開展投融資項目規(guī)劃中，加強(qiáng)對城市進(jìn)行全面的了解，采取科學(xué)的業(yè)態(tài)比例設(shè)計，制定出精準(zhǔn)的財務(wù)預(yù)算方案，為后面的投融資管理和項目的順利執(zhí)行提供可靠的數(shù)據(jù)支撐。

（二）細(xì)化融資指導(dǎo)策略

與城市綜合開發(fā)特點相結(jié)合，在完善投融資指導(dǎo)策略中應(yīng)該做到兩點：一是明確滾動開發(fā)機(jī)制。通過對城市基本情況的研究，在項目開發(fā)過程中要設(shè)立好開發(fā)的時序。例如，開發(fā)房地產(chǎn)項目時，為使投入的資金迅速回籠，就要確定一下最小的投入資金方案，采取滾動開發(fā)項目的建設(shè)，為項目的開發(fā)以及資源的管理提供支持。二是進(jìn)行聯(lián)動開發(fā)。采取聯(lián)動開發(fā)的模式，就是在城市綜合開發(fā)的項目過程中，可以采取整合各類資源與聯(lián)動方案等，依據(jù)不同區(qū)域的特點，發(fā)揮具有特色化的項目優(yōu)勢，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行和產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力的保障。

（三）編制項目流程

相關(guān)部門要與實際工作相結(jié)合，通過分析城市綜合開發(fā)項目，在投融資項目規(guī)劃時，對各項準(zhǔn)備工作進(jìn)行細(xì)化，例如，在規(guī)劃的實際過程中，需要制定總體目標(biāo)，同時通過設(shè)定的價格數(shù)據(jù)、市場需求和融資渠道等，制定出完整的項目執(zhí)行流程，防止在后面的工作中出現(xiàn)城市綜合開發(fā)不足的情況。

（四）明確運(yùn)行模式

按照城市綜合開發(fā)的發(fā)展模式，為降低投融資風(fēng)險，整體提升融資效率，有關(guān)部門要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢相結(jié)合，按照項目的需求制定確定如BOOT、BOT、ROT、BOO、O&M等運(yùn)作模式，確保每個開發(fā)項目都得到政府的有利支持，以公司作為載體，制定并完善投融資管理方案，確保各個項目順利、穩(wěn)步的向前推進(jìn)。如圖一所示，BOT運(yùn)行模式，政府將一部分建設(shè)項目授權(quán)給社會資本方，有資本方負(fù)責(zé)運(yùn)營、維護(hù)以及用戶服務(wù)，等到合同期滿后再將資產(chǎn)和所有權(quán)等全部向政府移交的一種項目運(yùn)行方式。

四、城市綜合開發(fā)投融資策略

（一）完善城市建設(shè)投融資相關(guān)機(jī)制的建設(shè)

首先，要建立與健全負(fù)債預(yù)警機(jī)制，可以防止因為盲目在城市開發(fā)中造成的負(fù)債。運(yùn)用財務(wù)監(jiān)控指標(biāo)的評估及動態(tài)檢測，對于在城市綜合開發(fā)時出現(xiàn)的風(fēng)險要制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案，建立完善風(fēng)險管理系統(tǒng)。并且要不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，讓城市負(fù)債投融資成本降低，防止償債風(fēng)險的增加。其次，完善資產(chǎn)證券化法律。資產(chǎn)證券化和我國當(dāng)前的法律存在一些不匹配、協(xié)調(diào)的情況，所以要想資產(chǎn)證券化得到實施，還要借鑒國外相關(guān)的先進(jìn)經(jīng)驗或模式，建立相應(yīng)的保障制度，使得相關(guān)機(jī)制的建設(shè)能夠做到有章可循，有法可依。再次，鼓勵投資中介服務(wù)體系的建立。專業(yè)性的投融資中介機(jī)構(gòu)當(dāng)前在我國仍然很缺乏，現(xiàn)有的一些機(jī)構(gòu)服務(wù)能力也有待于提高。要大力鼓勵和扶持中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的建立與完善，逐漸的發(fā)展及壯大，為我國城市綜合開發(fā)的投融資發(fā)展提供更好的服務(wù)。

（二）優(yōu)化城市開發(fā)鮮明的融資結(jié)構(gòu)

對于城市開發(fā)中投融資的問題，通過增存并舉、直接提高融資的占比、拓寬長期資金加入渠道，對融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行不斷的優(yōu)化

重視存量資產(chǎn)的盤活。我國經(jīng)過長期的投資建設(shè)，已經(jīng)擁有了相當(dāng)規(guī)模的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。采取委托運(yùn)營、轉(zhuǎn)讓—運(yùn)營—移交、ABS、出讓股權(quán)、REITs等多種運(yùn)作方式，把城市里的優(yōu)質(zhì)資源與資產(chǎn)進(jìn)行盤活，這樣就能擴(kuò)大政府投融資力度，還能為城市開發(fā)提供良好的資金來源，專業(yè)化運(yùn)營水平得以提高，吸引更多的專業(yè)運(yùn)營商來參加城市的開發(fā)建設(shè)。

提高債券融資規(guī)模。在城市綜合開發(fā)過程中，從以間接融資為主要方式轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯优c間接融資相結(jié)合模式，重點要提高直接融資模式的比例，逐漸將債券融資的地位與規(guī)模提升上來，這樣對于將銀行與政府復(fù)雜的關(guān)系的理清十分有益，有效地推進(jìn)政府債務(wù)透明化與顯性化，并建立起來政府債務(wù)融資的市場化有效的約束機(jī)制。

拓寬資金長期的參與渠道。很多城市開發(fā)的投資項目具有很大的投資回收周期、規(guī)模十分龐大，為使投融資規(guī)模持續(xù)性得到增加，需要將投融資資金期限相應(yīng)地延長，這樣才能與項目期限實現(xiàn)更好的匹配。所以應(yīng)該積極開展拓寬城市開發(fā)長期投資的渠道。國內(nèi)目前最主要的長期資金是保險資金，尤其地壽險資金對安全性、長期性、收益性都要很特殊的要求。在城市綜合開發(fā)中引入保險資金能夠達(dá)到保險公司對資產(chǎn)負(fù)債長久的匹配要求，這樣可以緩解城市開發(fā)投融資和回報不相匹配的矛盾。

（三）明確投融資規(guī)劃方案

在城市發(fā)展過程中，為確保城市綜合開發(fā)投融資的有效性，需要對投融資的規(guī)劃方案予以明確：其一，規(guī)劃投融邊界。按照城市發(fā)展特點，在進(jìn)行綜合開發(fā)過程中，需要邊界及分工的明確，在政府的引領(lǐng)下，通過項目內(nèi)容、開發(fā)類型以及投資主體的分析，建立投資模式，同時在財政或資源補(bǔ)償方面，降低直接的資金的投入，實現(xiàn)城市綜合開發(fā)中有效的投融資管理。其二，科學(xué)評估地方財力。在項目實際實施過程中，要與地方財政的承受能力相結(jié)合，評估城市綜合開發(fā)的實際情況，避免出現(xiàn)流于形式和狹隘的評估方式等問題，資源的使用需求要滿足，在城市綜合開發(fā)過程中讓投融資的有效性得以體現(xiàn)[6]。其三，分析投入產(chǎn)出項目。在城市綜合開展過程中，依據(jù)項目資源開發(fā)特點，要將市場化項目列為建設(shè)重點，通過落實優(yōu)惠一些政策的補(bǔ)充方案，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)行模式的完善，通過落實優(yōu)惠政策，政府部門要為企業(yè)創(chuàng)造公平性的市場環(huán)境。

（四）完善城市綜合開發(fā)投融資的管理需求

在城市綜合開發(fā)過程中，資源在項目建設(shè)中有很大的需求量，并且投資具有較長的回報周期，為防止整個過程中容易出現(xiàn)不完善的資金管理問題，需要把資源的開發(fā)作為綜合開發(fā)的重點，通過規(guī)劃投融資項目，有針對性地制定保障機(jī)制。其一，在實際的資源管理過程中，綜合開發(fā)是政府主體意識的延伸，其中可能會出現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施成本和土地價格彼此背離的情況，為了能處理解決好這類問題，在城市綜合開發(fā)時，要把投融資管理當(dāng)作重點，通過上一級的政府以及政策的支持，確保項目按經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)行，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)效率的提升。其二，政府部門要充分發(fā)揮自身的引導(dǎo)作用，在十分清晰的投融資規(guī)劃過程中，通過建立投融資以及平等性對話的平臺，有效解決投融資項目規(guī)劃存在不合理的問題，提升城市產(chǎn)業(yè)的核心競爭力。

五、結(jié)語

綜上所述，細(xì)化土地資源開發(fā)機(jī)制；明確投融資規(guī)劃方案；完善城市綜合開發(fā)投融資的管理需求；構(gòu)建資金平衡處理方案，通過在城市開發(fā)中實施投融資策略，能整合各類資源，更好地選擇適應(yīng)綜合開發(fā)的投融資模式，積極地推進(jìn)各個項目的順利實施，促進(jìn)城市得到可持續(xù)的發(fā)展。

本文來源：《商業(yè)觀察》http://www.00559.cn/w/jg/125.html